2026年マンション暴落か！？ 今のマーケットに対する心構え
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『2026年にマンションは暴落するのか？』 最近、この手の質問をいただくことが増えました。結論から言えば、『暴落』はあり得ません。
ただし、これまでのように『とにかく買えば上がる』『多少強気の値付けでも誰かが買ってくれる』という相場が、明らかに転換点に差しかかっているとは感じています。 いま起きているのは全面崩壊ではなく、過熱した一部領域から始まる健全な調整です。 首都圏中古マンション市場はなお高水準を維持していますが、都心6区では37カ月ぶりの下落が確認され、在庫積み上がりにより需要＞供給の構図に変化が生じてきました。 現在、マーケットが調整局面に入っているのは確実です。現在マンションマーケットの置かれている状況
原材料費、職人人工の高騰による新築価格の上昇、新築物件の供給減により、2021年から現在に至るまで中古マンション価格が上昇してきました。 実需層においては、低金利環境に加え株価の含み益による強気の住み替えニーズや、住替え先もキャピタルゲインが狙えるであろう気運の後押しもあり、中古マンションマーケットは好調でした。また、不動産投資家による短期転売や不動産会社による買取再販が相場を押し上げる最も強いトリガーとなっておりました。
2024年までは買取再販業者もエンドユーザー価格で強気で購入するフェーズだったのは記憶に新しいです。つまり最近の相場は、『住みたい人が素直に買って上がった市場』というより、『売って儲けたい人』の資金が上値を押し上げてきた市場という側面が強かったわけです。
そして、こういう相場は永遠には続きません。 昨年秋口より高額物件（目安3億円以上）の不動産会社売主物件の売行きにブレーキがかかりました。 2026年初頭には、三田ガーデンヒルズで100件程度、晴海フラッグで300件程度と大型新築の売り物件が大量にマーケットに放出されました。 需給は緩み、売出価格も下落圧力がかかりました。 また、賃金上昇をはるかに上回る水準でマンション価格が上昇したため、いよいよ住宅ローンで買える限界を迎えたという側面もあります。 短期転売不動産投資家や買取再販業者が市場から完全撤退するところまではいかなくても、少なくとも短期勝負のうまみはほぼゼロに等しく、市場が正常化に向かっていると言えます。 今回の局面で特に重要なのは、金融庁の動きです。 バブル崩壊の時の総量規制の様に『不動産価格が本格的に下落するのは金融庁が動くとき』です。 実際、不動産市場は買い手心理だけでは崩れません。 多少弱気になる人が増えても、資金が出続ける限り相場は思ったより粘ります。 2026年2月に金融庁より地銀へ、財務局を通じて信用金庫や信用組合、ノンバンクに対して融資の厳格化というシグナルが送られており、不動産業者向け融資増加に警告が出されました。 また、実需層においても4月より審査金利が上昇し、年収に対して購入できる金額が大幅に減りました。 先述した通り価格を急上昇させるトリガーである買取再販業者や短期転売業者が市場からかなり撤退することで、本当の相場が見えてくる局面にあると考えられます。 原材料費、職人人工の高騰が続き、新築物件の供給が絞られる限り、既存物件の価値は維持しやすい構造であるため、大幅な価格上昇は望めなくても、依然として購入に優位な環境であることは変わりありません。 こういう局面で狙いたいのは、 ・新築が高騰しすぎており、まだ中古物件が相対的に安価なエリア ・近隣人気エリアに対して、相対的に安価なエリア ・再開発や鉄道計画がある、商業、オフィスビルの建設が活発なエリア となります。 私は引き続き、品川、天王洲アイル、立会川あたりは有力候補だと思っています。港区港南エリアでは、リビオタワー品川が坪単価1100万円程度に対して、
・コスモポリス品川：坪単価650万円程度 ・パークタワー品川ベイワード：坪単価600万円程度 と大幅な乖離があり、依然狙い目です。 他には、晴海や東雲、住吉や大島もまだまだオススメです。 そして最後に、ここが一番大事です。 住まいは、株やゴールドではありません。 そこに住むのは自分であり、家族です。 駅距離、広さ、間取り、学区、通勤、日当たり、街との相性。 こうした要素は幸福度には直結します。 仮に相場が1割、2割下落しても、『この家を買ってよかった』と思えるなら、その購入は大成功です。 今の市況で大切なのは、上がる物件を当てることではなく、下がっても後悔しない物件を選ぶことです。 2026年は、金融が市場を選別し始める中で、自分たちは何を基準に家を買うのかが問われる年です。 相場の熱狂が少し落ち着くのは、実需の買い手にとってむしろ悪い話ではありません。 即断即決を迫られず、物件を吟味し、自分たちに合った住まいを選べる時間が戻ってくるかもしれません。 これから買う方は、値上がり期待よりも家族の幸福度を優先し、『もし相場が少し下がっても、この家なら納得できる』と思える物件を選んでほしいと思います。↑囲い込みの無い港区、広域品川圏の売却相談はKIZUNA！！まずは査定から！！
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