【総評】2025年の湾岸エリアの相場の動きと2026年の予測
こんにちは！ ふじふじ太です。 本日のテーマは「【総評】2025年の湾岸エリアの相場の動きと2026年の予測」ということで、昨年の湾岸エリア全体の相場の動きと今後について考察してみます。
結論ですが、2025年の湾岸マンション全体の成約価格の上昇率は「14%」という結果でした。
データソース：シン・湾岸マンションアナリティクス
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— ふじふじ太@湾岸マンションエキスパート|藤田祥吾 (@fuji_fujita_kun) January 12, 2026
2024年の値動きと比較をすると落ち着いてきたものの、金利上昇局面の中でも1年間で10%以上の値上がりというのは十分すごいことです。 2023年と近い水準の上昇率となっております。 解像度を上げるために、エリア別の価格推移の動きもみてみましょう。
エリア別価格推移
エリア別の価格上昇率は以下の通りです。データソース：シン・湾岸マンションアナリティクス
グラフをみると、湾岸エリア筆頭の中央区勝どき/月島エリアがほぼ横ばいとなっております。
最近の記事で、某大手デベの社長さんが「湾岸エリアの上値を探っている」という発言がありましたが、まさにデータでも上値を探っている様子がわかります。 2025年に値上がりしたエリアのトップは「有明エリア（上昇率19%）」でした。 同列2位で「東雲エリアと晴海エリア（上昇率17%）」となります。 新築の供給がある有明/晴海エリアの価格上昇はわかりますが、そうではない東雲エリアが同列2位という点は驚きです。湾岸エリアの中で相対的に割安感のある「東雲/有明エリア」が大きく成約価格を伸ばしてきたという点では、まさに湾岸エリアの底上げの年であったことがわかります。
この傾向はおそらく2026年も継続する可能性が高いとみております。 ご参考までに、2022年からの1年間の湾岸エリア全体の上昇率をまとめると以下の通りです。 データを比較すると、2024年の値上がりがいかに凄まじかったかがわかります。 2024年は「貯蓄から投資へ」という流れの強まった中で、価格上昇の要因として以下の要素が大きかったように感じます。「円安の継続による外国人実需/投資による需要増」
「首都圏新築マンションの供給数減と販売価格の値上げ」 「都心築浅マンションの人気爆発」 「超長期ローンなど住宅ローンのバリーションの増加」 「湾岸エリアの超高倍率な新築抽選による話題性」新築も中古でも買いたくてもマンションが買えず、今買わないとますますマンションが買えなくなるという焦りが増大し、熾烈な都心部マンションの椅子取りゲーム（特に広い部屋）が繰り広げられた結果、爆発的に価格が上昇しました。
2025年の前半までもその傾向はある程度継続していましたが、2025年の後半からややブレーキがかかりはじめたように感じます。 湾岸エリア全体の動きの推移を細かくみると、2025年上半期（1~6月）の価格上昇率は「10%」で、2025年下半期（7~12月）の上昇率は「2.5%」となっております。 なぜブレーキがかかり始めたのか。 考えられる要因として以下の通りです。「湾岸新築価格の頭打ち感」
「パワーカップルでもローンで買える限界が近づいてきた」 「晴海エリアの在庫急上昇」 「金利上昇懸念」 「海外実需の減少」 「国策によるマンション価格高騰の抑制」 セントラルガーデン月島が比較的現実的な価格で販売が始まったり、豊海タワーの次期の値上げも限定的であったり、そのタイミングでSKYDUOの新築引き渡しがあり即転売含め大量に供給が増え、そもそも国策としてマンション価格を抑制する動きが出てきたことで今後の先高観が薄まり、買取業者含め国内/国外投資家層が強気に買わなくなり、その動きをみて実需の方の警戒感も増した結果、価格上昇にブレーキがかかり始めたように現場からは見えております。 いわゆる「供給過多の2024年問題」が1年半遅れてやってきた感はあります。 以下グラフを見ると、在庫上昇の推移がよくわかります。 ※「他にこういう要因が考えられる！」などあれば是非有識者の皆様からのコメントもお待ちしております。 今までの流れを受けて、今年2026年の湾岸エリアはどうなるのか。湾岸の新築価格の値上げが限定的であるとすれば、上値が重い展開が継続する可能性が高く、そうなると今年も底上げ傾向は継続するとみております。
在庫が増えて購入の警戒感が高まっている市況というのは、まさにオリンピック後の2022年の時と雰囲気が似ています。 2022年も一時的に供給数が増えたタイミングがありました。安易な予測と言われそうではありますが、2022年の湾岸全体の上昇率が7%であったので、あえて数字を出すとすれば、2026年の上昇率もそれに近い形で「5~10%」程度なのではないかと予想しております。
過去3年間のように大幅に上昇する可能性は低そうですが、大きく値下がることもないと思っております。 ※あくまで個人の感想です。そう考える理由として、新築価格が高止まりしているという点はもちろんのこと、現場としても現在30件近い募集をお預かりさせて頂いておりますが、年明けからの現場の問い合わせをみても、エリアによる違いがあるものの相場に近い募集のお問い合わせは多く頂いており、価格が大きく下がるという雰囲気は感じません。
繁忙期ということで賃貸は特に活発ですね。 加えて、日経平均株価は過去最高を記録し、金融市場は非常に好調なようです。 円安も進んでおり、海外投資家からの都心マンション人気がさらに加速するかもしれません。一方でチャレンジ募集をしすぎると、問い合わせや内見になかなか繋がっていない印象ですので、その点が昨年とはちょっと雰囲気が違うなと現場にいる者として感じております。
なかなか問い合わせがないと悩んでいる売主さんもいらっしゃると思いますが、昨年は仲介会社の査定も価格上昇を見込んでかなり強気に査定されていたと思われますので、今一度冷静に相場価格を把握することが重要です。 うまいことばかり言って売却の媒介を取るという手法もあるとかないとか。昨年から言い続けておりますが、今マンション購入を検討されている方にとっては、選択肢が多いという点でむしろ大チャンスです。
2024年~2025年は圧倒的な売手市場であったため、相場通りに買うなんてほぼ不可能でした。 当時マンション購入に奮闘されていた方ならご理解頂けると思います。 購入の難易度がめちゃくちゃ高かったです。 エリアによりますが今はそのバランスが徐々に拮抗してきているため、買手としては落ち着いてマンションを比較検討できるようになってきました。ただ、先高観が減少しているという点で踏み留まってしまう方も多いかもしれません。
私の発信を見ている方ならこれから湾岸が暴落すると思っている方は少ないと思いますが、SNS等で買って1年で含み益数千万円という投稿を多く目にした結果、良くも悪くも値上がりの期待値が高まり過ぎてしまった方も多そうです。 特に他のエリアに比べて先高観の強い湾岸エリアであれば尚更です。 湾岸エリアはまだまだ大規模な再開発が控えているのは間違いありません。本来であれば買って価格が下がらなければ万々歳のはずなのですが、もはやそれでは満足できないマインドになっている方も多いと思いますので、今一度何のために買うのかを見極めて住まい探しに臨んでほしいと思います。
一旦様子見をしたとしても、待てば待つほど金利が上がる可能性も高く、そうなれば新規融資条件はどんどん悪くなります。 借入期間が短くなるとすればキャッシュフローは悪くなる一方ですので、融資（期間の利益）の視点も忘れてはいけません。価格が維持すれば、元本はどんどん減っていく訳なので、十分買う価値はあるものです。
決して投資家の真似事をしてはいけません。
価格の下落が怖いという方は、以下の私のブログも参考にしてみてください。 ※2年前の記事なので今とは金利が異なる点はご容赦ください。
不動産市況について様々な見解が飛び交っている中で買うのは大変勇気がいるとは思いますが、今年も変わらず、マンション購入検討者を全力で応援してまいります！ そして全力でサポートさせて頂きます！
本日は以上となります。 ご講読頂きありがとうございました。＜ふじふじ太公式YouTubeチャンネル：チャンネル登録者数1.2万人突破！いつもご視聴ありがとうございます！＞
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